Hypotéka pre majiteľov s.r.o.

Hypotéky | Adrián Hablák | 17.06.2021
Hypotéka pre majiteľov firiem má svoje úskalia. CEO vedia peniaze zarobiť, ale často nevedia vydokladovať kvôli optimalizácii daňového priznania. Napriek tomu sa väčšinou dá pre banku príjem vydokladovať bez nutnosti platenia vysokých daní. Len treba vedieť ako a do ktorej banky, lebo každá banka pristupuje k podnikateľom rôzne.

Spôsoby akceptovania príjmu:

  1. Tržby
  2. Zisk
  3. TPP

1. Tržby

Najčastejšie využívaný spôsob ako dokladovať príjem u CEO. Banky vedia akceptovať určité % z tržieb podľa posledného daňového priznania. Pohybujeme sa v rozmedzí 10% až 20%.

Tabuľka č. 1: Maximálne % z tržieb, ktoré banky akceptujú

Príklad:

CEO Adam vlastní firmu Company s.r.o.

Obrat za rok 2020: 200 000€

Adam je 100% vlastník

Adam rieši hypotéku v ČSOB

(200 000€ x 0,15) / 12 = 2 500€

Maximálny úverový limit = 2 500€ x 12 x 8 = 240 000€

Adamovi v ČSOB banke poskytnú hypotéku maximálne vo výške 240 000€.

2. Zisk

V tomto prípade banky zisk vydelia podľa posledného daňového priznania 12 mesiacmi. Ide však o málo využívaný spôsob, kvôli optimalizácii daňového priznania.

Tabuľka č. 2: Výpočet mesačného akceptovateľného príjmu pre banky cez zisk

Treba si dať pozor pri podávaní daňového priznania na záporný zisk, nakoľko ho momentálne akceptuje len jedna banka. 

Príklad:

CEO Adam vlastní firmu Company s.r.o.

Zisk za rok 2020: 24 000€

Adam je 100% vlastník

Adam rieši hypotéku vo VÚB

24 000€ / 12 = 2 000€

Maximálny úverový limit = 2 000€ x 12 x 8 = 192 000€

Adamovi vo VÚB banke poskytnú hypotéku maximálne vo výške 192 000€.

3. TPP

a. TPP vo vlastnej s.r.o.

Niektoré banky vedia uznať aj takúto kombináciu, napr. % z obratu a TPP vo vlastnej firme.

Avšak nie každá banka. 

b. TPP v inej firme

Kombinácia zisku alebo % obratu a TPP je už oveľa prechodnejšia, s tým nemá problém väčšina bánk.

 

 

Ďalšie špecifiká:

Viac-osobové s.r.o. a minimálna doba podnikania

Nie všetky banky akceptujú viac-osobové (konatelia/spoločníci) sro-čky. Keď už, tak ideálne aby bol spoločník môj manžel/manželka. 

Čo sa týka minimálnej doby podnikania, tak niektoré banky akceptujú 6 mesiacov v predchádzajúcom zdaňovacom období až po 24 mesiacov nepretržitého fungovania firmy.

Treba si dať pozor, že väčšina bánk má podmienku minimálneho podielu spoločníka. Niektoré vyžadujú 50%, niektorým stačí aj nižšie percento.

 

Príklad:

CEO Adam vlastní firmu Company s.r.o.

Obrat za rok 2020: 200 000€

Adam je 50% vlastník (50% vlastní jeho brat)

Adam rieši hypotéku v ČSOB

 

príjem = ((200 000€ * 0,15) / 12) * 0,5 

príjem = 1 250€ 

Maximálny úverový limit = 1 250€ x 12 x 8 = 120 000€

Adamovi v ČSOB banke poskytnú hypotéku maximálne vo výške 120 000€.

Tabuľka č. 3: Minimálna doba podnikania pri riešení hypotéky

Komory: lekár, notár, právnik, advokát

V prípade komorových sro-čiek sa na to banky pozerajú trošku inak. Tam vedia akceptovať od 10% z obratu až po 50% z obratov.

Tabuľka č. 4: Maximálne % z tržieb alebo výpočet príjmu cez zisk pri komorových sro-čkach 

 

Rámcová zmluva

Ak pracujete na rámcovú zmluva ako IT-čkar, grafik, finančný poradca, športovec, tak banky vám vedia akceptovať 60% až 80% z tržieb.

 

Čo ak mám viac firiem?

Postup je rovnaký, uplatnenie príjmu cez obrat alebo zisk z jednej, druhej alebo z oboch firiem súčasne.

Tu môžem naraziť na max. limit príjmu, ktoré mi vedia banky uznať, bez ohľadu na to, koľko firiem mám a aké majú obrat.

V tomto prípade viem napr. skombinovať, že z jednej firmy pôjdem cez obrat a z ďalších cez zisk.

 

Optimálny postup pri vybavovaní hypotéky pre majiteľa s.r.o.

  1. Pred uzatvorením daňového priznania sa poraďte so svojím finančným poradcom, či sú dané čísla priechodné pre banku. Taktiež si dajte pozor na uhradené sociálne, zdravotné a daňové odvody
  2. Nespoliehajte sa na svoju banku, kde ste dlhoročným klientom. To, že jej robíte čísla (obraty a ostatné produkty) neznamená ani z ďaleka, že vám musí poskytnúť najvýhodnejšie podmienky
  3. Poraďte sa s takým finančným poradcom, ktorý vám porovná viacero bánk
  4. Podajte spolu s finančným poradcom žiadosť do 2- 3 bánk, nakoľko to, čo sa komunikuje na začiatku, nemusí byť reálne aj schválené schvaľovateľom
  5. Poraďte sa o možnosti predschválenia úveru, hypotéka naopak / hypotekárny certifikát (pri kúpe nehnuteľnosti tak nepôjdete do rizika, že v prípade neschválenia vám prepadne rezervačná záloha)

K.O. kritéria ako vyberať banku

  1. Schopnosť uznať potrebné % z obratu (pokiaľ zisk nie je dostatočný), aby mi banka vedela schváliť daný objem hypotéky
  2. Ak ostáva v hre viacero bánk, tak následne vyberám banku podľa rýchlosti schválenia / úrokovej sadzby a všetkých poplatkov spojených s úverom

 

Ktoré podklady budem potrebovať 

  • Daňové priznanie
  • Výpisy z podnikateľského účtu za posledných 3 až 6 mesiacov
  • Potvrdenie o podaní daňového priznania pre účely banky (účtovníčka vyžiada elektronicky cez finančnú správu)
  • Potvrdenie o zaplatení dane

V prípade ak ste po prečítaní tohto článku došli k záveru, že by ste o prepočet výhodnosti Vašej hypotéky mali záujem, radi Vám pomôžeme s výberom správnej banky ako aj s celým procesom refinancovania.

Zdroj titulného obrázka: unsplash
Zdroj tabuľky: vlastné spracovanie
Zdroje: ČSOBTatra bankaPrima banka, UniCreditmBankVÚBPoštová banka

O autorovi
Adrián Hablák
Director
Výstupom mojej práce je na jednej strane uvedomelý a spokojný klient s profesionálne nastaveným na mieru ušitým finančným portfóliom a na strane druhej profesionálne vybudovaný tím samostatných podnikateľov pripravených slúžiť ľuďom po celom Slovensku, časom aj za hranicami našej republiky

Kategórie


Newsletter

Buďte informovaný o najnovších správach, udalostiach a akciách